신탁부동산을 이용한 월세사기 수법과 예방법

전세사기, 부동산사기라는 말은 많이 들어보았는데,월세사기는 조금 생소하지 않으신가요?

최근 들어서 신탁부동산을 이용하여 월세사기 수법이 성행한다고 하는데, 어떤 방식으로 피해자들을 속이고 이에 대한 예방법이 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

 

목차
1. 신탁부동산을 이용한 월세사기 수법
2. 월세사기를 피하는 방법
3. 법적 대응 및 피해 복구 방법
4. 글을 마치며

 

1. 신탁부동산을 이용한 월세사기 수법

신탁부동산은 소유자가 특정 부동산을 신탁회사에 맡겨 관리하는 방식인데, 이를 악용해 정당하게 권리를 주장할 수 없는 소유자가 마치 정당한 권리를 가진 것처럼 계약을 맺고 보증금을 가로채는 수법이 등장하고 있습니다.

✅ 신탁부동산이란?

신탁부동산은 소유자가 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사가 해당 부동산을 관리하는 구조입니다. 이 경우, 부동산의 실제 소유자는 신탁회사이며, 원래의 소유자는 수익자로 등록됩니다. 따라서 임대차 계약을 할 수 있는 권리는 신탁회사에 있고, 소유자는 그 권리를 주장할 수 없습니다. 신탁등기가 된 부동산에 대해서 임대차 계약을 하기 위해서는 신탁회사의 허가를 받은 경우에만 가능합니다.

✅ 신탁을 하는 이유

신탁을 하는 이유는 돈이 없는 소유주가 자신 소유의 부동산을 신탁회사에 넘기면서, 돈을 차용합니다. 신탁부동산을 이용하여 사기를 치는 사기꾼들은 앞서 설명드렸던 것과 같은 이유로 부동산에 대하여 임대차계약을 체결 할 수 있는 권리가 없는데도 불구하고, 마치 자신의 명의로 되어 있다는 이유로 정당한 임대인인 것처럼 행세합니다. 신탁부동산 사기의 주요 사례는 다음과 같습니다.

신탁흐름표

1️⃣ 허위 임대인 계약

부동산 소유자가 신탁회사에 부동산을 맡겼지만, 부동산 신탁에 대해서 모르는 임차인에게 임대차 계약에 권리가 있는 것처럼 속이고, 해당 계약이 정상적인 계약인 것처럼 사기를 치는 방법입니다. 이는 신탁회사의 허가가 없기 때문에 임대차 계약 자체가 무효가 되며, 무효인 계약이기 때문에 보증금 반환을 받지 못할 가능성이 매우 높고, 세입자가 아니라 불법점유자가 되는 것이기 때문에 손해배상 등의 법적 분쟁이 생겨 법으로부터 보호도 받지 못합니다.

2️⃣ 위조 서류 이용

신탁부동산임에도 불구하고 위조된 등기부등본을 제공하여 정상적인 임대 계약처럼 보이게 만드는 경우가 있습니다. 부동산공인중개사는 항상 나의 편의라는 생각을 갖지 말고, 부동산 계약을 할 때에는 직접 등기부등본을 떼어 확인해보아야 합니다.

3️⃣ 신탁등기가 적혀있는 정상적인 등기부등본을 이용

보통의 경우 집을 담보로 대출을 받으면 근저당권이 설정되지만, 신탁등기를 하고 돈을 대출받으면 을구에 근저당권이 생기지 않습니다. 따라서, 신탁이 적혀있는 정상적인 등기부등본을 보여주면서 "근저당권도 없는 깨끗한 부동산이니 안심해도 된다."라며 속이는 경우가 있습니다. 등기부등본상 신탁이 되어 있는 부동산은 꼭 신탁원부도 발급받아서 확인해야 합니다.

4️⃣ 신탁 해지 예정 사기

곧 신탁이 해지될 예정이라며 속여 임차인을 안심시키고 계약을 유도하는 경우가 있습니다. 어떤 사유로 곧 신탁이 해지될 예정이라고 하는지는 알 수 없지만, 계약을 하기 위해서는 신탁회사의 허가가 있어야함을 꼭 명심하셔야 합니다. 곧 해지될 예정이라고 하더라도, 계약 당시 해지된 것이 아니라면 법적으로 보호를 받지 못할테니까요.

 

2. 월세사기를 피하는 방법

이러한 사기 피해를 막기 위해선 계약 전 몇 가지 중요한 사항을 확인해야 합니다.

✅ 등기부등본 확인

부동산 계약 전, 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 위에 사진처럼 신탁부동산의 경우 등기부등본 갑구에 "신탁" 관련 문구가 기재되어 있으며, 부동산 신탁되어 있어 있는 경우에는 꼭 신탁회사의 허가를 받아야 함을 인지하고 있어야 합니다.

✅ 신탁회사에 직접 문의

해당 부동산이 신탁된 상태라면, 신탁회사에 직접 연락하여 임대차 계약이 가능한지 확인해야 합니다. 신탁회사의 공식 허가 없이 체결된 계약은 법적으로 무효가 되고, 세입자가 아닌 불법점유자가 되기 때문에 신탁회사로부터 손해배상청구를 받아 더욱 힘든 상황이 생길 수 있습니다.

 

3. 법적 대응 및 피해 복구 방법

사기를 당했을 경우 빠르게 대응해야 합니다. 너무 뻔한 이야기지만, 피해를 입게 되었다면 법적 대응을 해야합니다.

✅ 경찰 및 법적 대응

사기를 당했다면 즉시 경찰에 신고하고, 사기범에 대한 법적 조치를 취해야 합니다. 계약서, 송금 내역, 통화 녹취 등의 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

✅ 보증금 반환 소송

만약 보증금을 돌려받지 못했다면, 민사소송을 통해 반환 청구를 할 수 있습니다. 그러나 신탁부동산의 경우 계약이 무효로 판정될 가능성이 높기 때문에, 법률 전문가와 상담하는 것이 필요합니다.

 

4. 글을 마치며

신탁부동산을 이용한 월세사기는 점점 정교해지고 있으며, 피해를 방지하기 위해선 계약 전 철저한 확인이 필수적입니다. 임대차 계약 시 반드시 등기부등본을 확인하고, 신탁회사에 직접 문의하는 습관을 가지는 것이 안전한 주거 환경을 지키는 가장 효과적인 방법입니다.